На практике, каждая ситуация индивидуальна, так как нередко сам договор содержит положения осложняющие Арендатору выход из правоотношений.
Как расторгнуть договор аренды?
Расторгнуть арендный договор можно в суде либо отказавшись от него в одностороннем порядке.
Договор расторгается в суде в случае, когда одна из сторон нарушила его условия. Расторжение в суде допускается и в других ситуациях, если они указаны в договоре/законе.
В ситуации существенного изменения обстоятельств, после которых сторона утрачивает интерес к договору, его расторгают также через суд. Но доказать это изменение очень сложно. К примеру, смена экономической обстановки таким обстоятельством признано не будет.
Арендодатель может расторгнуть договор по следующим основаниям:
- использование арендного имущества не в соответствии с назначением или не на условиях договора;
- существенная утрата свойств арендуемого имущества;
- неуплата в срок более 2-х раз подряд (но можно предусмотреть в договоре и однократную – подобное не будет нарушением свободы договора);
- невыполнение обязанности провести капитальный ремонт.
Но часто затруднения вызывает оценка существенности, поэтому единообразия в судебной практике относительно данного критерия нет.
Арендодатель может прописать более детально основания для расторжения договора в суде, чтобы в ходе процесса проще было установить факт нарушений договора.
Когда расторгается договор аренды через суд всегда применим претензионный порядок. То есть досудебное урегулирование в таких делах – обязательная стадия.
Если сторона отказала в удовлетворении претензии или же ответ в установленный срок не будет получен, можно идти в суд.
Если же не соблюсти претензионный порядок, то иск оставят без рассмотрения.
Если же арендатор устранит все те обстоятельства, из-за которых было подано исковое?
Процесс расторжения через суд требует от арендодателя доказать все заявленные в иске обстоятельства.
Нюансы взыскания арендной платы за период «вынужденных» выходных — СКБ Контур
Есть два способа минимизации рисков, связанных с отказом от договора.
- Насколько подобное возможно, конкретизировать для арендодателя условия и основания для отказа от договора. Желательно при этом либо избегать фраз про существенность или же разъяснить, что в конкретном договоре признается под существенностью.
- Подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа: порядок уведомления, сроки, и тд.
Если отказ выполнен с нарушением, то он не будет порождать соответствующих последствий и его можно будет оспорить в суде.
Промокоды на Займер на скидки
- 💲Сумма: от 2 000 до 30 000 рублей
- 🕑Срок: от 7 до 30 дней
- 👍Первый заём для новых клиентов — 0%, повторный — скидка 500 руб
С 2015 г. односторонний отказ может привести к возникновению обязательства выплаты некой компенсации контрагенту.
Применительно к договору аренды законом подобное не предусмотрено, но при заключении договора положение о подобных выплатах может быть включено, поэтому важно внимательно изучать договор перед подписанием.
Арендодателю нужно понять, готов ли он платить за односторонний отказ или настроен на тяжбы.
Вообще рекомендуется в договоре разделить положения по судебному и внесудебному расторжению договора. Очень часто судьи не понимают, например, выполнена ли процедура одностороннего отказа, поскольку стороны могут из-за неясных формулировок перепутать односторонний отказ и расторжение по соглашению сторон.
Для того чтобы минимизировать риски по взысканию с арендодателя убытков из-за досрочного прекращения договорных отношений, рекомендуем принять во внимание следующее.
Для начала разберемся, из-за чего у арендатора могут возникнуть убытки:
- арендатор лишен возможности использовать арендуемое помещение;
- арендодатель повредил имущество арендатора;
- арендатор ремонтировал имущество арендодателя, но не получил за это возмещения.
Если арендатор откажется или проигнорирует предложение, то собственник по истечении указанного в предложении срока если он не указан, то после 30 дней , может переходить к третьему способу.
Что такое «нерасторгаемые» договоры
Само понятие «нерасторгаемый» договор аренды довольно условное и с точки зрения права его не существует. Любой договор может быть расторгнут:
Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Если одна из сторон может его расторгнуть до истечения этого времени во внесудебном порядке, документ «расторгаемый». Если же для решения вопроса приходится обращаться в суд, можно условно говорить о «нерасторгаемом» договоре аренды.
Чтобы избежать хлопот с судебными тяжбами, стоит для начала разобраться с самим документом.
Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды — Народный СоветникЪ
- Учитывая особенности бизнеса, реорганизация или организация через параллельное юрлицо не всегда возможны.
- Если одна из компаний в последующем уйдет в процедуру банкротства, нельзя исключать риски привлечения к субсидиарной ответственности ее учредителей и руководителя.
Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»
Арендодатель, зная, что договор «нерасторгаемый», может отказаться расторгать договор по соглашению сторон.
На этот случай – несколько советов, как усилить свою позицию в ходе переговоров о расторжении договора. Кстати, вы можете использовать это и во время обсуждений скидок и снижения арендной ставки.
1. Проверить, не было ли нарушений договора со стороны арендодателя
Гражданский кодекс предусматривает основания для расторжения договора по требованию арендатора:
- Арендодатель создает препятствия для пользования помещением.
- В помещении есть недостатки, мешающие им пользоваться, которые не были оговорены при заключении договора.
- Арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью.
- Помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает. Например, оно разрушилось или пришло в негодность в результате стихийного бедствия.
В любом из этих случаев договор может быть расторгнут, но только в судебном порядке. Но это хороший аргумент в ходе переговоров.
Внимательно перечитайте свой договор аренды: возможно, там будут дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора.
2. Проверить, есть ли основания для признания договора незаключенным или недействительным
Если оснований для расторжения (по законодательству или условиям договора) нет, нужно проверить, является ли сам договор заключенным и действительным.
Иногда выясняется, что договор может быть признан незаключенным или недействительным. Тогда можно не считать себя связанным его условиями и свободно переезжать в другое помещение (пробовать договариваться о новых условиях).
Договор считается незаключенным в ситуации, если стороны не согласовали все существенные условия договора аренды: предмет аренды, размер арендной платы, иные условия, являющиеся существенными для одной из сторон.
Иск о признании сделки недействительной в этом случае должно подавать лицо, право которого нарушено (сделка была совершена без его согласования). Это могут быть учредитель, акционер, собственник.
2. Отсутствие согласования залогодержателя. Если помещение в залоге, по общему правилу должно быть получено согласие залогодержателя на заключение договора аренды.
3. Договор не соответствует требованиям законодательства.
- Цель использования помещения, указанная в договоре аренды, не соответствует назначению помещения (жилое помещение (квартира) сдается «под офис» или «под магазин»).
- Договор предусматривает расчеты в валюте.
- Заключен лицом, не являющимся собственником помещения при отсутствии соответствующих полномочий.
При этом важно учитывать, что признание договора незаключенным или недействительным не подразумевает возможности, например, потребовать возврата арендной платы за весь срок аренды. Эта «бездоговорное возмездное пользование имуществом», соответственно, все уплаченные платежи не возвращаются арендатору, а признаются соразмерной платой за пользование.
Микрофинансирование → Микрокредиты → Специальные предложения → Скачать файлы → Обзор Быстроденег → Предмет договора → Ответственность сторон → Отличные наличные→ Экспресс займы
