Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
REIT появились в США еще в 19 веке, но в современном виде существуют благодаря закону 86-779, подписанному Дуайтом Эйзенхауэром в 1960 году. Закон позволил частным инвесторам вкладываться в аренду недвижимости наравне с крупными инвестиционными фондами. Кроме того, в США фонды недвижимости имеют налоговые льготы — распределенный между акционерами доход не облагается корпоративным налогом.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
- Форма организации — налогооблагаемая, то есть благотворительный фонд не может быть REIT.
- Фонд должен иметь не менее 100 акционеров, а 5 или менее акционеров не могут владеть 50% и более акций.
- Операции с недвижимостью должны приносить не менее 75% годового дохода — это плата за аренду, продажа, проценты по закладным. Дивиденды и проценты по банковским вкладам должны составлять не более 20% дохода, а остальные типы доходов — не более 5%.
- Не менее 75% активов фонда должны быть в недвижимости или закладных бумагах.
- Не менее 90% дохода должно распределяться в виде дивидендов. Нераспределенный доход облагается корпоративным налогом.
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
- Office — различные типы офисных зданий и прилегающих территорий.
- Industrial — производственные площади, склады и другие помещения для промышленности.
- Retail — недвижимость для торговых компаний: магазины, аутлеты.
- Lodging — отели и базы отдыха.
- Residential — апартаменты для постоянного проживания или временного размещения.
- Timberland — лесные угодья. В том числе эти фонды занимаются заготовкой и продажей леса.
- Health care — больницы, поликлиники, офисы, лаборатории.
- Self-storage — склады самообслуживания для частных лиц, малого бизнеса и крупных предприятий.
- Infrastructure — различные виды инфраструктурных объектов: для сотовых сетей, проводной и беспроводной связи, передачи энергии.
- Data center — помещения для серверов.
- Specialty — театры и кинотеатры, казино, наружная реклама и т. д.
- Diversified — различные типы недвижимости, перечисленные выше.
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1, 5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Если вы решитесь на самостоятельный трейдинг, учтите: вам нужно досконально погрузиться в тему, изучать статистику, следить за котировками. Если вы не готовы тратить на это время, работайте с персональным брокером.
Как Торговать Недвижимостью на Бирже
6 способов заработка на коммерческой недвижимости
Торговля на бирже – как начать зарабатывать с нуля
Просмотр в режиме «статистика» позволит увидеть изменения за неделю/месяц/финансовый квартал/год. Не забывайте обращать внимание на объем: чем он выше, тем больше интерес к акции. Рассматривайте показатель от 300к, в среднем — 1 миллион.
Биржевая торговля для начинающих
Отбор делаем из индексов.
Правила работы
Приведу примеры эмитентов, котировки которых непрерывно падают в течение года: Поиск данных об эмитенте
Советы по трейдингу
Имейте в виду, что выбрать акции, которые вы 100 приобретете, до начала торгов невозможно.
Пример акция NTES. Таймфрейм графика «День», точка входа в short.
Торговля акциями на бирже – это явление, обучиться которому можно постепенно, а не сразу. Поэтому все, что вам нужно – это вооружиться терпением и начать обучающие мероприятия.
Как торговать акциями на бирже начинающим
В данном случае, чтобы ваша работа позволяла пожинать плоды, необходимо руководствоваться определенным набором базовых принципов и правил.
С чего следует начать деятельность
На сегодняшний день по данному вопросу можно выдвинуть огромное количество теорий и мнений, один из наиболее простых и распространенных способов действий – проведение технического анализа, базирующегося на предположении о том, что применение разных индикаторов и исследование цен может оказать влияние на будущее состояние рынка. Ключевые правила для успешной деятельности
Вот мы и рассмотрели, как начать торговать на бирже акций и делать это максимально грамотно и последовательно.
И теперь, когда все рядовые задачи решены, приходится брать на себя решение вопроса о том, через какого брокера вы планируете торговать. Понятно, что данный аспект имеет зависимости от типа поведения.
§
Торговля акциями на бирже – это явление, обучиться которому можно постепенно, а не сразу. Поэтому все, что вам нужно – это вооружиться терпением и начать обучающие мероприятия.
Если хотите работать в пределах дня, то следует отдать предпочтение фирме, предоставляющей прямой доступ в торговое пространство. Если же речь идет о краткосрочной торговле, следует ограничиться обычной конторой, функционирующей по схеме онлайн. Если речь идет о долгосрочной перспективе, вы и вовсе сможете ограничиться телефоном.
Микрофинансирование → Микрокредиты → Специальные предложения → Скачать файлы → Обзор Быстроденег → Предмет договора → Ответственность сторон → Отличные наличные→ Экспресс займы